Režije i Betriebskosten
Šta su Betriebskosten, šta vlasnik smije naplatiti, kad stiže godišnji obračun i kako provjeriti da li plaćate previše.
Uz kiriju gotovo uvijek plaćate i Betriebskosten, troškove održavanja i rada zgrade, kao što su voda, odvoz smeća ili osiguranje zgrade. Plaćaju se mjesečno kao akontacija, a jednom godišnje vlasnik mora napraviti obračun. Tada dobijate povrat ili morate doplatiti. Struja, plin i često grijanje plaćaju se odvojeno, o tome u vodiču Struja, plin i grijanje.
Kako je sastavljena vaša mjesečna uplata
Prema službenom portalu oesterreich.gv.at, ono što mjesečno plaćate vlasniku obično se sastoji od:
- neto kirije (Hauptmietzins)
- režija zgrade (Betriebskosten) i javnih dažbina
- eventualno doprinosa za zajedničke uređaje, na primjer lift
- PDV-a: 10 posto, a za namještaj i grijanje 20 posto
Šta vlasnik smije naplatiti
Za stanove pod punom primjenom zakona o najmu (MRG), zakon (§ 21 MRG) taksativno navodi šta spada u Betriebskosten:
- snabdijevanje vodom
- održavanje, baždarenje i očitavanje mjernih uređaja
- čišćenje dimnjaka, kanalizacija, odvoz smeća i deratizacija
- rasvjeta zajedničkih prostorija (hodnici, podrum)
- primjereno osiguranje zgrade od požara
- osiguranje od odgovornosti i od štete od vode
- druga osiguranja (lom stakla, oluja) samo uz saglasnost većine stanara
- naknada za upravljanje zgradom (Verwaltungshonorar)
- održavanje i čišćenje zgrade (Hausbetreuung)
Sve što nije na ovom spisku, na primjer popravke zgrade ili troškovi pravljenja ugovora, ne smije se naplaćivati kao Betriebskosten. Kod stanova bez pune primjene MRG, na primjer u novijim zgradama, odlučujuće je šta piše u ugovoru, pa ga pročitajte pažljivo.
Godišnji obračun
- Vlasnik obično naplaćuje jednake mjesečne iznose, na osnovu troškova prethodne godine. Akontaciju smije povećati najviše za 10 posto ako su troškovi porasli.
- Obračun za kalendarsku godinu mora biti gotov najkasnije do 30. juna sljedeće godine (Betriebskostenabrechnung).
- Obračun se mora izložiti u zgradi, a vi imate pravo da pogledate račune i dokaze (Belegeinsicht).
- Ako ste preplatili, novac dobijate sa drugim sljedećim plaćanjem kirije. Ako je manjak, doplata je također dospjela sa drugim sljedećim plaćanjem kirije.
Šta vam treba
- ugovor o najmu
- posljednji obračun Betriebskosten i obračun grijanja, ako postoji
- izvode iz banke s mjesečnim uplatama
- površinu stana (na njoj se često zasniva vaš udio)
Korak po korak: kako provjeriti obračun
- Uporedite obračun s prošlogodišnjim. Gdje su skokovi?
- Provjerite da li su naplaćene samo stavke sa zakonskog spiska.
- Provjerite površinu i ključ raspodjele.
- Ako nešto nije jasno, pismeno zatražite uvid u račune.
- Iskoristite besplatni kalkulator Betriebskosten-Rechner Mieterhilfe Wien ili tražite savjet (u Beču 01 4000-8000, i na bosanskom, hrvatskom i srpskom).
- Ako se vlasnik ne slaže, u Beču možete podnijeti zahtjev za provjeru gradskom uredu za stambene sporove (Schlichtungsstelle, MA 50). U drugim gradovima pitajte Arbeiterkammer ili udruženje stanara gdje se zahtjev podnosi.
Koliko košta i koliko traje
Provjera u savjetovalištu je besplatna. Visina Betriebskosten zavisi od zgrade, grada i veličine stana, pa pri traženju stana uvijek pitajte koliki je trenutni mjesečni iznos i tražite posljednji obračun.
Česte greške
- Plaćanje doplate bez provjere obračuna.
- Miješanje Betriebskosten s grijanjem i strujom, koji se često obračunavaju odvojeno.
- Prihvatanje troškova popravki zgrade kao „režija“.
- Propušteni povrat preplate jer niste pratili kad je obračun stigao.
Česta pitanja
Vlasnik nije poslao obračun do 30. juna. Šta sad?
Pismeno ga zatražite. Ako ga i dalje nema, obratite se savjetovalištu, jer zakon predviđa način da ga natjerate da obračun napravi.
Mogu li dobiti pomoć ako ne mogu platiti doplatu?
Da, pod određenim uslovima. Pogledajte Stambena pomoć i Dugovi, opomene i besplatno savjetovanje.
Iselio sam se. Dobijam li obračun za prošlu godinu?
Da. Ostavite vlasniku novu adresu i broj računa, jer povrat ili doplata važe i za period u kojem ste živjeli u stanu.
Važne riječi na njemačkom
| Njemački | Značenje |
|---|---|
| Betriebskosten | režije zgrade |
| Betriebskostenabrechnung | godišnji obračun režija |
| Akontozahlung | akontacija, mjesečna uplata unaprijed |
| Nachzahlung | doplata |
| Guthaben | preplata, povrat |
| Belegeinsicht | uvid u račune |
| Hausverwaltung | upravitelj zgrade |