Provizija agenta: ko plaća

Još do 2023. stanari su u Austriji agentu za nekretnine (Makler) često plaćali dvije kirije provizije, iako je agenta angažovao vlasnik. Od 1. jula 2023. važi pravilo „ko naručuje, taj plaća“ (Bestellerprinzip). Za većinu ljudi to znači da pri najmu stana više ne plaćaju proviziju. Ovdje saznajete kad je to tako, a kad ne.

Ko plaća proviziju

• Vlasnik plaća ako je on angažovao agenta, na primjer da oglasi stan i organizuje razgledanje. To je najčešći slučaj.
• Vi plaćate samo ako ste vi prvi i sami angažovali agenta da vam traži stan (Suchauftrag), i ako je agent taj stan našao tek nakon vašeg naloga. Arbeiterkammer navodi da je to u praksi rijetko.

Ako stan vidite u oglasu agencije na willhaben ili drugoj platformi i javite se, vi u pravilu niste naručilac. Agent je radio za vlasnika.

Pravilo važi za ugovore o najmu stanova. Za kupovinu stana ili kuće ne važi.

Koliko najviše, ako vi plaćate

Ako ste zaista vi angažovali agenta, provizija je ograničena (stanje: 2026.):

• ugovor na neodređeno ili na više od 3 godine: najviše 2 bruto mjesečne kirije
• ugovor na najviše 3 godine: najviše 1 bruto mjesečna kirija
• na to se dodaje 20 posto PDV-a

Bruto kirija ovdje znači kirija plus režije i PDV, bez troškova grijanja.

Šta agent ne smije naplatiti

• posebnu naknadu za razgledanje stana
• posebnu naknadu za pisanje ugovora; kod stanova pod punom primjenom zakona o najmu (MRG) takav zahtjev je zabranjen i nevažeći
• proviziju ako je agent sam vlasnik stana ili ima ekonomski interes u poslu, ili ako vam nije jasno rekao za porodičnu ili poslovnu vezu s vlasnikom

Šta vam treba

• oglas iz kojeg se vidi da je agencija nudila stan (snimak ekrana s datumom)
• sve poruke i mailove s agentom
• ugovor o najmu i eventualni dokument koji vas navodno čini naručiocem
• potvrdu o uplati, ako ste već platili

Korak po korak

1. Prije potpisa pitajte agenta pismeno ko je naručio njegove usluge i da li vi plaćate bilo šta.
2. Ne potpisujte nalog za traženje stana (Suchauftrag, Maklervertrag) usput, uz ponudu za stan. Pročitajte šta potpisujete.
3. Ako se traži provizija, tražite pisani račun s obrazloženjem i ne plaćajte odmah.
4. Pitajte savjetovalište: Arbeiterkammer, u Beču Mieterhilfe Wien (01 4000-8000), ili udruženje stanara.
5. Ako ste platili nedozvoljenu proviziju, možete je tražiti nazad, prvo pismeno od agenta, a zatim preko ureda za stambene sporove (Schlichtungsstelle) ili suda.

Koliko košta i koliko traje

Ako je vlasnik angažovao agenta, za vas je usluga agenta besplatna. Savjetovanje u Arbeiterkammer i Mieterhilfe Wien je besplatno. Pokušaj zaobilaženja pravila nije bez posljedica: vlasnik koji namjerno izbjegava da agentu prvi da nalog, kako bi proviziju platio stanar, rizikuje novčanu kaznu do 3.600 eura.

Česte greške

• Plaćanje provizije „jer se tako uvijek radilo“.
• Potpisivanje naloga za traženje stana nakon što ste stan već vidjeli u oglasu agencije.
• Plaćanje naknade za razgledanje ili za pisanje ugovora.
• Uplata u gotovini bez računa, pa nema dokaza za povrat.

Česta pitanja

Agent kaže da je stan „ekskluzivno za tražioce“. Moram li platiti?

Samo ako ste vi prvi angažovali agenta i ako je on stan našao nakon vašeg naloga. Ako je stan već bio u njegovoj ponudi za vlasnika, ne plaćate. Tražite pisano objašnjenje i pitajte savjetovalište.

Važi li ovo i za sobu ili garsonjeru?

Da, pravilo važi za najam stambenog prostora.

Plaćam li proviziju za općinski stan?

Ne. Općinske stanove u Beču dodjeljuje grad bez agenta. Pogledajte Općinski i subvencionisani stan.

Važne riječi na njemačkom

Njemački	Značenje
Makler / Maklerin	agent za nekretnine
Provision	provizija
Bestellerprinzip	pravilo: ko naručuje, plaća
Suchauftrag	nalog agentu da vam traži stan
Erstauftraggeber	onaj ko je prvi angažovao agenta
Bruttomiete	kirija s režijama i PDV-om